A execução extrajudicial da hipoteca é um mecanismo que permite ao credor cobrar a dívida garantida sem necessidade de um processo judicial, agilizando a recuperação do crédito. Com as novas disposições da Lei n. 14.711/2023, criou-se um procedimento rápido e eficiente para os credores, aumentando, contudo, os riscos para os devedores.
1. Como Funciona o Procedimento?
A execução extrajudicial possibilita a venda do imóvel hipotecado diretamente, sem a necessidade de ação judicial. O processo ocorre da seguinte forma:
? O devedor é intimado pelo cartório de registro de imóveis para pagamento do valor em atraso em até 15 dias. ? Se não houver pagamento, o credor pode requerer a averbação da inadimplência e iniciar o procedimento de leilão. ? O primeiro leilão ocorre em até 60 dias após a averbação. ? Se o imóvel não for arrematado pelo valor de avaliação que conste do título, outro leilão acontecerá nos 15 dias seguintes sendo aceito lance mínimo que supere o valor total da dívida acrescidas de despesas previstas em lei. ? Caso não haja compradores, o credor pode adjudicar o imóvel ou realizar uma venda direta em até 180 dias.
2. E se o Imóvel For Residencial?
Para financiamentos imobiliários residenciais, o devedor não responde pelo saldo devedor remanescente caso o valor obtido no leilão não cubra a totalidade da dívida.
? Atenção! O imóvel residencial oferecido como garantia não está, em regra, protegido pela Lei do Bem de Família (Lei nº 8.009/90).
3. Crédito Rural: Aplicabilidade da Execução Extrajudicial
A regra não permite execução extrajudicial para operações de financiamentos da atividade agropecuária. No entanto, algumas instituições financeiras têm adotado estratégias para contornar essa restrição, por meio de:
? Renegociação da dívida rural, consolidando as operações em um novo título com outras características e com recursos próprios do banco, supostamente descaracterizando o crédito rural. ? Inclusão da hipoteca no novo contrato, permitindo a execução extrajudicial. ? Alteração dos encargos inicialmente pactuados por outros mais elevados.
Esse procedimento, embora utilizado na prática, pode ser questionado judicialmente, pois pode configurar desvirtuação da origem do financiamento.
Tal situação não ocorreria em caso de alongamento do débito rural em que os títulos originários e respectivos encargos permaneceriam válidos, sendo ajustado novo prazo para pagamento do saldo devedor.
4. Direitos do Devedor e Poderes do Credor
? O devedor pode quitar a dívida a qualquer momento antes da arrematação, pagando o valor total devido, incluindo encargos e despesas legalmente previstas. ? O credor pode apropriar-se do imóvel pelo valor mínimo de venda ou realizar a venda direta em até 180 dias, caso não haja lances no segundo leilão.
5. Conclusão: Benefícios ao Credor vs. Riscos ao Devedor
A execução extrajudicial da hipoteca trouxe um procedimento mais ágil para a recuperação de créditos, fortalecendo a posição dos credores. No entanto, sua aplicação em determinados contextos, especialmente no crédito rural, levanta questões jurídicas que podem ser objeto de discussão judicial. Diante das particularidades dessa modalidade de execução, é fundamental que credores e devedores compreendam as regras envolvidas e estejam atentos às possíveis implicações decorrentes do procedimento.
?? Fábio Lamonica Pereira
Advogado em Direito Bancário e do Agronegócio
?? www.sl.adv.br
