A alienação fiduciária de bem imóvel consiste na transmissão da propriedade do bem para o credor (A posse, o uso e gozo do bem permanecem com o devedor). Mas é uma transmissão chamada de resolúvel, ou seja, será desfeita desde que o valor emprestado seja pago, como ajustado entre as partes.
Vale para imóveis urbanos e rurais e pode ser utilizado em diversos tipos de dívidas, inclusive as relativas a compra de insumos agrícolas (com tradings, fornecedoras de insumos, cooperativas, entre particulares, etc.), nos contratos de confissão de dívidas, nas Cédulas de Produto Rural, dentre outros.
aso o devedor atrase o pagamento de parte ou da totalidade da dívida, ele será notificado (constituído em mora) pelo credor (através do Cartório de Registro de Imóvel competente) para que pague o valor em aberto no prazo de até 15 dias.
Se o valor não for pago, a propriedade será “consolidada” em favor do credor, que deverá levar o bem a leilão em duas oportunidades. Na primeira, o valor de venda será o de avaliação do bem (que constará do contrato representativo da dívida e na matrícula do imóvel) e, caso não seja vendido, na segunda oportunidade o valor mínimo do leilão será o da dívida total em aberto.
E, ainda, se o bem não for vendido, o credor dará quitação do débito e poderá dispor livremente do imóvel.
Então, o que ocorreria por meio de todos os trâmites da via judicial é realizado de forma administrativa, por meio do CRI, de forma célere. Os beneficiados, como se vê, são os credores.
E, nesse caso, como fica a proteção da pequena propriedade rural trabalhada em regime familiar?
Em regra, comprovada as dimensões do imóvel que o caracterizem como pequena propriedade rural (de até quatro módulos fiscais) e comprovada a exploração familiar, o imóvel pode ser reconhecido e declarado como absolutamente impenhorável, conforme previsão da própria Constituição, além do nosso Código de Processo Civil.
Até mesmo quando o imóvel é objeto de hipoteca (outra espécie de garantia diferente a alienação) a absoluta impenhorabilidade prevalece, conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça.
Há diversos precedentes, inclusive do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná, que entende pelo reconhecimento da absoluta impenhorabilidade da pequena propriedade rural ainda que tenha sido objeto de garantia por meio de alienação fiduciária, prevalecendo a proteção maior que consta da nossa Constituição Federal.
A alienação fiduciária de imóvel é um instituto que os produtores rurais pouco conhecem, especialmente quanto aos eventuais desdobramentos em caso de mora, mas que tem sido cada vez mais comum.
Assim, ainda há muito a ser discutido, mas muitos poderão ser prejudicados por falta de conhecimento com essa nova prática que beneficia, em excesso, os credores.
Fábio Lamonica Pereira
Advogado em Direito Bancário e do Agronegócio
