Em contratos de arrendamento de imóvel rural é comum que o arrendador (proprietário do imóvel) assine um documento conhecido como “carta de anuência”, para que o arrendatário (quem explorará o imóvel) possa providenciar o financiamento oferecendo as lavouras em penhor.
O penhor é uma garantia que se caracteriza pelo vínculo real da cultura, animais, maquinários, até que haja o pagamento do respectivo financiamento.
O credor do título com penhor tem o direito de pedir o arresto (uma espécie de bloqueio determinado judicialmente) do bem dado em garantia, ou seja, ele tem preferência em relação àquele produto para pagamento do débito, inclusive, em relação ao montante ajustado a título de arrendamento.
O penhor deve ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis - CRI de localização do imóvel objeto de exploração.
Contudo, o registro do penhor deve dar-se tão somente no Livro 3 (Registro Auxiliar), uma vez que não se trata de ônus sobre o imóvel, mas sim relacionado a ele.
Ocorre que há registros sendo efetivados no Livro 2 (Registro Geral), em que comumente se verifica a situação do imóvel (existência de atos relacionados diretamente ao imóvel), quando solicitada uma cópia da respectiva matrícula.
O proprietário não deseja que sobre seu imóvel haja averbação no Livro 2, relativa a penhor vinculado a financiamento de obrigação do arrendatário, e que somente será baixada com o pagamento do respectivo título junto ao credor.
A lei somente permite a averbação, no Livro 2, de penhor constante de título no qual o proprietário do imóvel seja o devedor ou que tenha, de alguma forma, se obrigado ou anuído.
A Corregedoria do Tribunal de Justiça do Estado do Mato Grosso do Sul, inclusive, se manifestou a respeito de tal situação, orientando os Cartórios nesse sentido.
Veja que, legalmente, como o penhor já está registrado no Livro 3, não poderia ser averbado no Livro 2.
Na prática, dos contratos de arrendamento e das respectivas cartas de anuência, é recomendado que conste cláusula expressa de que o arrendador não concorda com o registro de penhor na matrícula do imóvel (Livro 2).
Outra implicação prática desse equívoco quanto ao registro está no fato de que, havendo averbação na matrícula, em caso de inadimplência e consequente manutenção de tal ônus, o proprietário enfrentará dificuldade em eventual venda do imóvel, uma vez que o comprador exigirá Certidão constatando que o imóvel está livre de ônus, o que levará o proprietário a se responsabilizar pela baixa da averbação do penhor.
Se o registro do penhor se restringir ao Livro 3, como deve ser, não haverá ônus direto sobre o imóvel, de forma que não haverá prejuízo para o proprietário.
Assim, é recomendável especial atenção quando da elaboração de contratos de arrendamento a fim de que as disposições não permitam registros na matrícula do imóvel, ou seja no Livro 2, bem como seja acompanhado o respectivo registro de penhor que deve recair tão somente sobre o Livro 3, evitando-se eventuais prejuízos.
Fábio Lamonica Pereira
Advogado em Direito Bancário e do Agronegócio
